[publicēts diena.lv 04/09/2007]
Sludinātāji vēsta par drīzu galu jaunu dzīvokļu attīstītājiem. Bankas atsaka finansējumu jauniem attīstītājiem tādā apjomā, ka taksometru vadītāji ir izsapņojuši sapni uzcelt katrs savu 40 dzīvokļu māju. Cenām esot jākrīt. Un patiesi, ja (vienkāršoti ņemot):
jauna dzīvokļa cena = zemes cena + būvmateriālu cena + celtniecības izmaksas + arhitektu un konstruktoru izmaksas + attīstīšanas un pārdošanas izmaksas + attīstītāja peļņa,
tad iespēju ir daudz.
Pirmkārt, zemes cenas, sevišķi tālāk no Rīgas centra, var pietuvoties racionāli izskaidrojamām cenām vienas ES valsts galvaspilsētā, kas nav Londona. Otrkārt, samazinoties pieprasījuma disbalansam ar piedāvājumu, atsevišķu būvmateriālu cenas jau tagad ir kritušās par 30%. Treškārt, celtnieki atkal sāk izrādīt interesi par būvniecības tenderiem, pie tam inflējušās celtniecības darbu izmaksas ļauj vietējā tirgū konkurēt arī vācu būvuzņēmējiem (lai arī vācu būvnieku algas arvien ir augstākas, darba ražīguma pārākums to atsver). Tas garantē, ka celtniecības izmaksas Latvijā “nepaskries garām” ES vidējiem rādītājiem. Ceturtkārt, Latvijā ir izveidojusies cienījama daudzdzīvokļu māju attīstītāju industrija, kas zina mēroga efektu (economy of scale) – liela apjoma projektu priekšrocības pār maziem – un ir gatava strādāt sarūkoša ienesīguma apstākļos.
Tāpēc, cenu izmaiņas no piedāvājuma puses jauno dzīvokļu tirgū ir iespējamas, bet ne dramatiskos apjomos (skat. formulu: “tas maksā tik, cik tas maksā”).
Galvenais dzinulis cenu korekcijai varētu būt jauno dzīvokļu pārprodukcija, t.i., izmaiņas pieprasījumā. Atbilstoši biznesa ciklam, Latvijas attīstītāji var būt sabūvējuši vairāk dzīvokļu, nekā nepieciešams Rīgas (Latvijas) iedzīvotājiem demogrāfiski iznīkstošā situācijā.
Ja atsaucamies uz Vecās Eiropas pieredzi (kurp neatlaidīgi tiecamies kā uz buržuāziski dīkdienīgas un nodrošinātas dzīves paraugu), tad tur uz vienu iedzīvotāju ir 35 – 45 kvadrātmetru dzīvojamas platības. Pie tam katru gadu, lai atjaunotu dzīvojamo fondu, tiek celti aptuveni 5 mājokļi uz 1000 iedzīvotājiem (nekustamā īpašuma ziņā depresīvā valstī Vācijā – 2, dinamiskajā Īrijā – 20 [Īrijā arī runā par dzīvokļu tirgus pārkaršanu, skat.
http://www.finfacts.com/irelandbusinessnews/publish/article_1000716.shtml])
Situācija Latvijā un brāļu/māsu valstīs ir vēsturiski bēdīga. 1. attēlā ir redzams, ka deviņdesmitajos gados tautsaimniecības strukturālo reformu apstākļos jaunu mājokļu celtniecība bija apstājusies: Latvijā un Igaunijā deviņdesmito gadu beigās un 21. gs. pirmo divu gadu laikā tika uzcelts vidēji viens mājoklis uz 2000 iedzīvotājiem. Tas nevarēja neradīt mājokļu deficītu: es lēšu, ka šajos gados Latvijā pietrūka 11 000 jaunu mājokļu ik gadu. Kopējais uzkrātais jaunu mājokļu deficīts 1992.-2006. gadā ir aptuveni 152 000.
2007. gads, iespējams, būs pirmais šajā gadsimtā, kad uzkrātais jaunu mājokļu deficīts nepalielināsies. Un tas notiek apstākļos, kad Latvijā tiek saražoti “veselīgi” 5 jauni mājokļi uz 1000 iedzīvotājiem.
Kāpēc ir nepieciešami jauni mājokļi? Katrā ekonomikā ir zināms daudzums veco mājokļu, kas kļūst nelietojami un ir jāaizstāj ar jauniem. Pie tam, augošās ekonomikās, pieaugot arī iedzīvotāju rocībai, palielinās pieprasījums pēc lielākas dzīves telpas. 2. attēlā ir redzama dzīvojamās platības uz vienu iedzīvotāju dinamika Baltijas valstīs pēdējos 10 gados. Šajā laika tā ir pieaugusi par 4-5 kvadrātmetriem uz vienu iedzīvotāju, Latvijā sasniedzot 26 kvadrātmetrus uz vienu iedzīvotāju. Šis rādītājs par 35% atpaliek no Vecās Eiropas komforta līmeņa - 40 kvadrātmetri uz vienu iedzīvotāju.
Pat veicot nekritisku ekstrapolāciju (t.i., ņemot pēdēja gada – dzīvokļu celtniecības buma – pieaugumu turpmākajiem periodiem) ir redzams: lai “pietuvotos Eiropai”, jauni dzīvokļi un dzīvojamās mājas Latvijā būs nepieciešamas pašreizējā apjomā vismaz 15 gadus. Protams, turpmākais dzīvokļu celtniecības pieaugums un vēl straujāka tautas skaitliskā iznīkšana šo termiņu var saīsināt, teiksim, līdz 10-12 gadiem, taču deficīta kontekstā ir neiespējami runāt par jaunu dzīvokļu pārprodukciju. Tai skaitā arī Latvijas kaimiņvalstīs – Igaunijā un Lietuvā.
Cits jautājums – vai mājsaimniecību ienākumi ir pietiekoši, lai atļautos pirkt jaunus mājokļus?! Tomēr algu pieaugums Latvijā un jaunu dzīvokļu cenu stabilizācija ļauj cerēt, ka arī latviešu dzīves apstākļi konverģēs “uz Eiropu”.
Bankām, acīmredzami, ir jāturpina iedzīvotāju hipotekārā kreditēšana jaunu dzīvokļu iegādei un attīstītāju finansēšana. Tiesa, bankām ir rūpīgi jāraugās uz attīstītāju pieredzi, finanšu situāciju un biznesa plānu, lai subjektīvu tirgus konvulsiju gadījumā neciestu no iespējamiem bankrotiem. Bankām jābūt uzmanīgām, arī finansējot vecos dzīvokļus, jo fakts, ka veco dzīvokļu cena ir tuva jauna dzīvokļa cenai, ir saistīts ar milzīgo deficītu jauno dzīvokļu tirgū. Deficītam samazinoties, arī veco dzīvokļu cenām, sevišķi, padomju laika daudzdzīvokļu blokmājās, ir neizbēgami jākrītas.
Viltus praviešiem ir jāatzīst, ka Armagedona jaunu dzīvokļu attīstītajiem nebūs.
Comments